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老楼加装电梯:有解与难解的那些事儿

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发布时间:2016-03-01
中国经济导报记者|蔡若愚

    近日,四川省住建厅相关负责人表示,今年将启动“电梯工程行动”,通过“以奖代补”的形式,安排专项资金支持符合条件的老屋加装电梯项目。
    四川不是第一个吃螃蟹者。早在四川之前,上海、广州等多地均曾密切关注过此事,且出台了一些相关政策。今年北京市两会上,市人大代表温瀚英也建议,在基础设施较差的老旧小区里,养老配置要有所体现,尤其是一些低层的老旧小区没有电梯,应加装电梯和为老人特制的扶手。可以预见的是,伴随着老龄化社会的到来,住在老楼里的老人们,对于电梯的需求只会越来越多。
    中国经济导报记者了解到,目前各地对老楼加装电梯项目的探索正在加快,政策支持也在加强,老楼加装电梯正在迎来一个新的机遇期。

需求多,实现的少

    上海闸北区陆丰小区里的两幢6层旧楼,成为旧楼加装电梯的一个经典案例。早在2002年,这里的2号楼和4号楼居民就有了给老楼装部电梯的想法。于是居民们自掏腰包,不仅补贴电梯与大楼施工的建筑成本,而且每户还新增了10余平米面积。
    如今,十几年过去,2号楼和4号楼居民不仅上下楼有电梯,而且得益于房价上涨,每户新增的面积跟着增值,弥补当年的付出已经绰绰有余。
    陆丰小区的案例是一个双赢案例。据小区保安透露,该案例后来频繁见诸报端,普陀、宝山、虹口、浦东等上海其他城区的小区都来“考察学习”过,但最后都没有了音讯,鲜有成功案例。
    究其原因,陆丰小区作为上海首例的特殊性,其享受到的一系列优待是后来者无法复制的。
    优待之一,是社会对“加层加面积”初衷的宽容。据悉,2002年时居民最初想装电梯的首要原因并不是简单地加部电梯,而是借此“加层加面积”,由此缓解老式公房布局不合理、使用功能简陋等缺点。由此,两幢老楼的改造相对较大,除了电梯之外甚至还盖了一层楼,原先1层用户如今搬到了7层居住。但现如今,全国大部分社区对私自“加层加面积”都明令禁止。
    优待之二,是政府对推动“首例”的决心。为了促成老楼加装电梯的国内最早范例,当时针对该项目的许多审批一路开了绿灯,包括小区容积率、栋距、原来楼房结构,甚至是每户居民房产证面积的更改都在短时间内完成了。小区保安在接受媒体采访时也坦言:“还是政府牵头做的话好做,其他小区要是自筹资金,自己找施工单位建设的话真的很难。”
    陆丰之后,上海之外,失去这些优待的后来者们就没有那么顺利了。数据显示,在四川达州,没有安装电梯的高层住宅就有近5000栋,但过去两年间一共就安装了两台;即便在表现堪称优秀的广州,其5万幢旧楼中,每年增设电梯的也不过百余幢。
    需求多,但能实现的少,已经成为国内老楼加装电梯项目的残酷现实。

安装一部电梯需要多少步骤?

    为什么装部电梯那么难?不妨来分析一下其间需要经历的种种步骤。
    首先,在初步明确大家都想安装的前提下,打听一下老楼加装电梯的价钱几何是第一步。这一步还比较简单,一般问电梯公司都能告诉你。上海市电梯行业协会相关负责人告诉中国经济导报记者,目前电梯价格已有所下降,一线品牌的电梯价钱大概在15万~20万元左右,加上电梯井施工、申请安装等其他费用大约40万~50万元。当然,这是安装的价钱,后期还有维护成本、使用电费等,估计每年最低数千元。这样计算出的总价,均摊到每户,几万元是平常的事。
    其次,如果确定价钱可以承担,那么老楼里的居民就可以开始协商了——这一步被认为是分歧的开始。北京市住房和城乡建设委员会原副主任、新闻发言人张农科曾表示,关于老旧住宅楼的上下楼问题,是世界性的问题,难度不在技术上,而是业主的意见难以统一。
    一般说来,越是高层住户,对电梯需求越是迫切;越是楼层低,越是无所谓,甚至要求其他居民对电梯噪音等问题进行补偿。楼层越多,利益关系越复杂,对这项昂贵支出的分担方式就越容易起矛盾。再加上现代社会本来邻里往来就少、感情生疏,一言不合极易一拍而散。很多老楼加装电梯的项目迟迟难以推进甚至就此夭折,就是因为协商不定。
    中国经济导报记者查阅资料后发现,比较容易成功的案例基本来自熟人社区。如珠海市最先审批通过并建成投入使用的老楼加装电梯案例,就是一栋原外经贸局的干部住宅楼,大家都是同一单位的同事,沟通协调比较方便;同样,从广州已加装电梯的旧楼来看,主要以公安系统、民航系统、农业厅、发改委、法院等单位的宿舍小区为主。
    最后,如果大家的需求足够强烈,不惧协商艰难终于敲定了一份各方还算满意的支出分配方案,那么就可以进入行动阶段了。不过,行动阶段要闯的关仍然多如牛毛:
    一是需要委托具有相应资质的设计单位设计工程图纸,并征求相关业主的意见。设计要求增设电梯后的老楼,在建筑间距、建筑日照、消防安全、建筑平面设计、结构安全等方面均满足相关规范标准。
    二是向规划部门申报上述设计方案,并进行批前公示、修改设计、征求意见等一系列步骤。
    三是在设计方案过审后,确定施工单位和监理单位,并在建设行政主管部门办理安全、质量监督注册手续,领取施工许可证。
    四是到消防监督机关进行消防设计备案;到质量技术监督行政主管部门办理电梯施工开工告知。
    五是电梯竣工后,办理建设工程规划验收手续,验收合格后,向市城建档案馆移交建设档案,并向建设行政主管部门办理竣工验收备案。
    六是向质监部门申报电梯完工后的监督检验,检验合格后办理使用登记手续。
    上述步骤,可能在不同地区有次序上的先后,根据施工金额大小,繁琐程度略有差异,但总的来说,已经足够考验耐心。有人统计过这期间需要打交道的部门,多达十几个,加盖的公章,多达46个。

迎来新机遇

    老龄化程度近30%的上海,堪称全国最“老”的城市,也是老楼加装电梯需求最旺的城市之一。早在2012年,上海市老年基金会就通过与多方合作,开始“多层住宅加装助老电梯”公益项目的试点调研,随后选定7幢楼开展试点工作。2014年初,上海市政府又出台政策,对既有多层住宅加装电梯项目给予施工金额40%的补贴,最高每台不超过24万元。
    与此同时,上海市还在老楼加装电梯项目上试水了大热的PPP模式。2014年,“上海市城区旧住房综合改造(加层、加梯)6+1项目”推出,采取市场化运作模式,其具体的操作思路是:成立投资建设集团、保障技术平台;以业主同意以土地使用权在旧楼上加层为前提,为老旧住房加装电梯、建设车库以及改善外墙保温等条件;建成后加层面积归投资者,销售后入账核算,在净利润中协商留成公益金。以此方式,达到“政府为居民做公益、受益业主不掏钱、投资承建者有微利”的目的。
    上述种种,都是在打破过去以住户自筹为主的筹资方式,缓解老楼加装电梯面临的资金难题。中国经济导报记者了解到,伴随着各地老龄化程度的加深、居家养老诉求的加大,老楼加装电梯市场正在迎来新机遇。最大的亮点就是不少省市政府正逐步加入到对老楼加装电梯项目进行补贴的大军中。
    进入2015年,四川省启动的“电梯工程行动”把符合条件的既有住宅,纳入危旧房棚户区改造范围,给予政策和资金支持。而日前南京市财政局局长翁国玖在回应电梯问题上也表示,目前南京市在研究落实的方案大约是市、区、个人按6的比例承担。
    资金问题是老楼加装电梯的三大难题之一,解决了资金问题,余下还有协商问题和审批问题。
    上海市电梯行业协会相关负责人向中国经济导报记者透露,始于2012年的“多层住宅加装助老电梯”公益项目,电梯本身由厂家无偿提供。即便如此,7幢试点楼如今只成功安装了一幢,其他楼或者由于业主协商不一致,或者由于政府审批方面的问题,迄今仍未能装成。由此看来,资金之外的两大难题,应成为下一步的政策重点。
    协商方面,近年来政策已有所放宽。上海2011年出台的指导意见中,要求既有住宅增设电梯需经所在幢房屋全体业主的同意,同时还需征得同一小区其他2/3以上业主的同意,条件相对苛刻。但其后各省市政府出台的政策中,同意比例大多已放宽至所在幢房屋全体业主的2/3,协商成本有所降低。
    审批方面,仍有拓展空间。“上海静安区区长曾特意召集各部门,针对老楼加装电梯的事召开会议。但事后申请审批,具体到一个一个部门,还是难。”上海市电梯协会相关负责人对中国经济导报记者表示,主要可能是政府不希望直接推,而是走市场化道路。如前所述,对老楼加装电梯项目多有尝试的上海,已经率先推出了一套市场化运作的模式。
    相比之下,福州市选择了一条保守推进的道路,但也成为了国内典范。据悉,福州市政府在行政服务中心专设了旧楼加装电梯一条龙服务窗口,专门受理和办理有关审批手续。经过不断调整完善,去年审批时间已缩短为一周以内。

链接

老楼加装电梯现有政策一览(部分省市)

北京

    2010年,北京出台了《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》,提出加装电梯所需资金以业主自筹为主,房改房原售房单位同意的,可以使用房改售房款。但《意见》未对同意人数比例提出具体要求。

上海

    2011年,上海市发布《本市既有多层住宅增设电梯的指导意见》,要求增设电梯需经过所在幢房屋的全体业主同意;涉及占用小区土地或专有部位的,应当征得相关权利业主2/3以上同意。但《意见》对资金筹集来源未作明确表述。
    2014年,上海市财政局明确对既有多层住宅加装电梯项目给予施工金额40%的补贴,最高每台不超过24万元。

广州

    2012年,《广州市既有住宅增设电梯试行办法》正式施行,规定符合条件的4层及以上旧宅都可以依法申请加装电梯,人数和面积双重2/3的业主同意(专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数业主同意2/3以上)即可加装电梯。不过,在加装电梯容易产生纠纷的“低层住户补偿、高低层住户加装电梯出资标准”等方面,仍然没有明确规定。
    目前,广州市正在制定《既有住宅增设电梯集资分摊费用的参考标准》,预计今年5月出台。

福州

    2012年,福州市出台《关于福州市既有住宅增设电梯的意见》,对同梯号业主一致同意的情况免去批前公示,2/3以上户业主同意的情况才需要进行公示。
    福州市政府还在行政服务中心专设了旧楼加装电梯一条龙服务窗口,专门受理和办理有关审批手续。在政府有关部门的积极支持下,截至2013年,福州市已有200多座旧楼受理并审批成功,旧楼电梯加装数量居全国之首。

厦门

    2011年,厦门市政府出台政策,明确老旧住宅加装电梯,财政补贴50%。
    厦门市建设局网站上可以搜到有关老旧住宅加装电梯的各种文件信息,如财政补贴资金申请表、加装电梯技术服务申请办事指南、不同楼层间出资(补偿)比例的指导意见等。
    此外,厦门市建设局组织相关人员对本市已加装电梯的老旧住宅进行走访,选择代表性梯号的加装过程进行分类解析,汇集60个业主关于邻里协商、技术方案选择、费用分摊、低楼层补偿等各方面的经验,在2014年发布在官方网站上供相关业主和单位参考、借鉴。

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